房地产项目策划_房地产项目策划报告

房地产项目策划_房地产项目策划报告

       欢迎大家加入这个房地产项目策划问题集合的讨论。我将充分利用我的知识和智慧，为每个问题提供深入而细致的回答，希望这能够满足大家的好奇心并促进思考。

1.浅谈房地产开发过程项目管理策划体系的实施？

2.一般的营销策划和房地产策划之间,有什么差别?谁更好做一点

3.议对房地产项目前期策划的工程质量管理？

4.一个完整的房地产策划案应包括什么个方面

5.房地产策划关于房地产策划的一些问题与答案

浅谈房地产开发过程项目管理策划体系的实施？

       房地产开发项目管理体系所涉及的内容广泛复杂，主要思路在于在房地产开发项目管理中应重视“目标管理”和“过程管理”，即重视“客户需求”和“虚拟管理”，并以此为基础，通过信息型的信息管理体系和学习型组织，建立一套适合现行市场竞争体制的房地产开发过程项目管理体系。

       项目管理策划体系是站在企业整体战略的角度，在项目开发价值链内建立一套项目管理的标准体系，与企业的目标、业务流程集成在一起，形成以项目管理为核心的运营管理体系。

       项目管理策划体系框架在房地产企业中，项目管理是企业战略的规划和实施中的重要组成元件，这也使企业项目管理策略成为企业整体战略实施中不可缺少的重要组成部分。房地产企业项目管理策划取决于开发企业的实力、资源和手段。通过战略市场分析、需求识别可确定项目的核心优势，然后再根据这个优势去整合各种隐性优势和显性资源，建立既符合趋势发展又能发挥企业核心优势的策略，通过适当的企业项目管理组织，掌握市场潮流的主动权，保持企业的竞争优势。

       项目管理策划体系应包括四个阶段、七个方面、一个平面、一个组织。对房地产开发项目管理的工作路径及管理方法进行粗浅的研究，明确房地产开发项目管理工作程序，即项目过程管理的四个阶段：前期阶段、设计阶段、施工阶段、收尾移交阶段，是价值链虚拟管理的资源整合过程。七个方面内容即目标体系的质量、进度、投资三控制、管理体系的合同、信息、安全三管理和一协调，是客户驱动下的目标管理体系。一个平面即重新设计的沟通界面和其上流动的集成信息，是动态信息技术下的新型项目信息管理体系。一个组织即学习型组织，是提升项目管理水平的根本保障。

       企业项目管理策划的目标是管理好企业所有的项目。简单来说，项目管理方法和业务流程相互配合，在实践中进行优化，将全面增加企业项目成功的机会，同时也使企业的相关部门以项目为导向，步调一致。

       房地产企业的项目管理是一组项目的组合，从企业总体战略目标出发，需要平衡企业中多个项目间的资源和利益，识别和评估项目管理的战略一致性问题。企业项目管理策略的制订与实施，就是要在企业多项目管理时考察各项目的战略一致性，充分发挥企业资源效用，组织对具体项目的综合管理，全面完成项目目标并为企业发展服务。

       项目管理策划体系的意义房地产开发过程项目管理策划体系使管理目标高度统一，使业主、项目管理者和设计咨询单位、供应商、总包单位等利益相关者对工程建设成本（C）、进度（T）、质量（Q）、安全、现场文明施工等各方面的目标都得到了协调，有效改善了传统模式下开发商和总包各自为政、权责划分不清、相互推诿扯皮的局面，能保证客户的意图得以及时、有效、准确的贯彻和执行。

       房地产开发过程项目管理策划体系将业主、项目管理者和设计咨询单位、供应商、总包单位等项目的参与者整合到一起，这样不仅在人力资源结构上可以相互取长补短，使专业技术的配套更加齐全，同时可以有效节省资源，降低管理成本，实现“11<2”的协同效应。

       房地产开发过程项目管理策划体系模式减少了管理层次，消除了业主、项目管理者和设计咨询单位、供应商、总包单位之间的沟通障碍和信息壁垒，实现公开、公正、公平的信息交流，及时得到所需信息，充分调动各方面的积极性。

       房地产开发过程项目管理策划体系将学习型组织的概念引入由相关者组成的团队，在相互交流、学习的过程中不断提升自身的创新能力，并形成统一的虚拟团队的组织文化，更容易产生价值链上的增值创新，充分满足客户的需求。

       项目管理实施思路项目管理过程，是项目管理企业从宏观、战略角度的管理到项目微观管理的实施过程，根据项目的性质、定位特点，建立项目全过程管理体系，实现投资、进度、资源、成本、质量等方面的综合管理。实际上，房地产开发项目管理是各种价值目标的搏弈过程，当各个目标的实现达到平衡时，价值增值就达到最大化。从这一本质上讲，项目管理工作的实施思路更主要的是体现价值链上客户关系竞争性平衡、资源整合及纵向一体化构建、动态信息技术运用和学习型组织建设等先进的管理创新思想。

       房地产项目管理实施以创新管理思想和体系为指导，结合房地产开发过程，运用有效的项目管理手段与方法，建立新型房地产开发项目运作模式及管理体系，使之高效率地实现项目目标，项目管理主要实施思路有：

       1.以客户需求为驱动，建立项目的目标系统及控制方法。对房地产开发项目实施全过程管理时，应始终围绕需求识别所确立的项目目标而进行运作，建立项目的目标系统及控制方法，做到“有的放矢”。

       2.构建虚拟管理，进行项目过程控制。将房地产开发的前期、设计、施工以及交付使用全过程纳入项目管理计划中，重视“过程管理”和“精细化管理”理念，将精品意识贯穿于房地产开发项目管理全过程，确保项目开发成功，进行项目过程控制。虚拟管理可以使项目过程在时间、空间和组织结构三个方面实现虚拟化，整合最优秀的资源。

       3.运用动态信息技术，通过界面重新设计，建立新型项目信息管理沟通体系。运用信息技术，加强项目信息管理，深化信息整合，进行项目界面的重新设计，在管理路径上进行创新，解决沟通协调难题，使项目参与者能迅速有效地接触到各方面相关信息，建立起新型项目信息管理体系。

       4.建立学习型组织，促进价值链中各成员形成共同的企业文化和价值观。由于现代项目组织的特点是由多个组织参与，因此进行客户驱动和虚拟经营中充满了问题和矛盾，项目的运作、管理十分困难的。通过项目管理团队的不断学习，培养出全新的、前瞻的思维方式，形成有创新精神的企业核心价值观念，真正提升项目开发的创新管理能力。

       5.从房地产企业战略进行项目管理策划。作为集团项目管理公司依托集团专业房地产开发平台具有强大的项目管理优势，根据开发项目的具体情况，应用合理的管理模式，通过高效、团结的项目管理团队进行项目开发的具体运作和组织管理，有组织、有目标地对房地产开发全过程实施矩阵式项目管理。

       房地产项目开发建设是一项耗资巨大，费时费力的系统工程，需要调动各方面的人力、物力和财力，项目的成功实施需要诸多因素的合力支持，其中最关键的因素在于项目管理团队的组织协调能力。帮助业主进行资源整合，得到价值链上最优秀成员的协助，出色完成目标任务，并得到最大化的价值增值是项目管理者的责任。

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一般的营销策划和房地产策划之间,有什么差别?谁更好做一点

       从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

       一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

       二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

       三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

       房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

       1、项目投资策划营销；

       2、项目规划设计策划营销；

       3、项目质量工期策划营销；

       4、项目形象策划营销；

       5、项目营销推广策划；

       6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

       7、项目服务策划营销；

       8、项目二次策划营销

       房地产策划的主要内容包括：

       1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

       2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

       3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

       4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

       5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

       （1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

       （2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

       （3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

议对房地产项目前期策划的工程质量管理？

       就米修公关的经验来说，一般营销策划和房地产策划在目标、领域和方法等方面存在一些差别。

       1.目标：营销策划的主要目标是促进产品或服务的销售和市场份额的增长，提升客户意识和忠诚度。而房地产策划的主要目标是规划和推广房地产项目，包括销售楼盘、租赁房屋或开发土地。

       2.领域：营销策划适用于各个行业和领域，例如消费品、服装、汽车等，旨在满足不同市场的需求。房地产策划专注于房地产行业，包括住宅、商业和工业用地的规划、销售和推广。

       3.方法：营销策划涉及市场研究、目标客户分析、定位和定价策略、推广和广告等多个方面，通过实施广告、促销、公关和数字营销等手段来吸引客户并建立品牌形象。房地产策划则需要考虑项目规划、产品定位、销售渠道、物业管理等因素，通过展示样板房、举办路演活动、开展营销推广等方式吸引购房者或租户。

       4.法律环境：房地产策划需要遵守相关法律法规，比如国家土地管理法、商品房销售管理条例等，以确保项目合规运营。

       综上所述，一般营销策划和房地产策划在目标、领域和方法等方面存在差别。营销策划旨在提升销售和市场份额，适用于各个行业；而房地产策划专注于房地产项目的规划和推广。不同策划类型需要根据特定领域和目标来选择合适的策略和方法。

一个完整的房地产策划案应包括什么个方面

       房地产开发项目的寿命周期一般划分为前期、中期和后期三个阶段。前期包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作。在这三个阶段中，前期开发阶段的重要性无疑是最大的，产品的市场需求、产品的投资方向、产品的盈利预测和设计定位都在这一阶段完成。这一阶段的工作为项目中后期的开发建设、销售服务和获取利润指明了方向，打下了基础。

       质量管理是一种管理技术和行为，它是指通过确定质量方针、目标和职责，并经过质量策划、质量控制、质量保证和质量改进等一系列的工作建立完整的质量管理体系，进而实施的全部管理活动。质量管理最早是从制造业的产品质量检验发展起来的，因此人们更加重视在生产过程中的质量管理，在这一阶段的管理技术和方法也更加成熟。但是对于房地产项目前期策划阶段的质量管理还没有非常完善有效的方法和程序。基于房地产项目前期阶段的重要性，为了达到公司的质量方针和目标，提升开发项目的质量水平，我认为有必要对这个阶段的质量管理进行研究和探讨。

       房地产前期开发阶段的各项工作与前期策划是密不可分的，前期策划是指为达到房地产项目预期的目标，根据对现状的充分了解、对未来发展的科学预测，围绕项目目标所采取的方式、方法、程序等进行的构思、设计及决策等一系列工作。简单的说就是对房地产项目的总体运作做出决定性的前瞻统筹，它主要包括市场策划、投资策划两个部分。

       一、对市场策划的质量管理

       市场策划的目的是针对房地产项目开发的市场进行调研与预测，确定项目的市场位置，找出项目现有的潜在的目标客户，分析目标客户的需求方向，从而对项目进行总体定位，最终为项目的后续策划打下良好基础。美国的质量管理专家说过“市场研究是质量管理的起点和终点”，市场不仅是质量的来源，也是质量最终鉴别的标准。市场研究的质量也会对后续工作和最终产品的质量带来极大的影响。但是往往由于对这项工作的重视程度不够，导致了在进行市场策划的工作中，存在着许多潜在的质量问题。比如对市场分析的思路和方法缺少科学的设计和严密的流程，对调研过程缺少控制和监督，过于偏重对二手资料的应用，调查内容不够充分，对调研结果的审核和检查不够严格，缺少对消费者的跟踪调查，对市场的判断定性多于定量，定量研究的方法不当，指标权重设置过于随意，在进行市场定位时目标过于宽泛，结论过于模糊缺少指导价值。

       市场策划所涉及的内容非常复杂，影响市场策划结果的因素也非常多。由于收到预算的限制和时间人力的约束，特别是资料的缺乏，使任何一个策划结果都不是无懈可击的。但是研究报告的质量好坏又很大程度上影响了项目的生存和发展，因此必须要加强对市场策划的质量管理。在这个阶段进行质量管理的思路有：一是加强对平时房地产市场状况的跟踪调查和分析，建立数据库;二是注重对市场研究人员素质的培养和管理;三是采用多种调研方法共同进行，并参考各方面专家的意见;四是对策划调研类的外包公司进行招标或评审，对其实施过程进行全程监督考核，对结果进行综合验收，对其能力和水平进行事后评价。

       二、对投资策划的质量管理

       房地产投资策划是指房地产项目在市场调研和预测基础上，以投资效益为中心，从机会选择、项目构思到正式立项等一系列的策划工作，它是以获取具体的投资方案为目的的创造性活动，简单说就是房地产项目的可行性研究。房地产投资策划作为可行性研究的范畴，它的专业性和综合性较强，内容包括对环境、区位、开发时机、开发内容、开发模式、成本预算等各方面的分析以及财务分析与经济评价。在房地产投资策划的工作中，由于复杂性较高也存在着许多质量问题,比如研究依据不充分、内容不完整、深度不够、定性描述多、定量计算差、研究过程不规范、缺少专业沟通、研究方法和指标不合理、缺少风险分析、应付工作或过于乐观等等。

       投资策划的质量对未来项目的成败有着决定性的作用，它可以影响到投资决策、资金筹措、规划设计方案、开发工期安排、项目成本控制、销售回款节奏等方方面面。因此必须要提高和重视房地产投资策划的质量，可以采取的措施有：

       一是选择优秀的顾问公司和专业人员从事该项工作，并对过程进行周密的安排和把控;

       二是加强各方面的人员配备和保证各专业的紧密及时沟通;项目管理者联盟文章

       三是保证基础资料的全面和可靠;项目管理者联盟

       四是对方案进行多轮调整和优化，并提出多种可行方案进行比较和评价;

       五是建立工作成果质量评审制度，通过内审和外审层层把关来共同提高成果质量;

       六是加强合同管理，在合同签订前把工作计划和内容要求予以明确，在工作过程中和结束后严格按照合同约定来付款;项目管理培训

       七是通过项目开发过程中和完成后的项目评估来检验前期的工作质量，奖优 罚劣并指导改进以后的工作。

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房地产策划关于房地产策划的一些问题与答案

       一、市场调研：

       1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

       2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）

       （2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

       3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势

       4，竞争个案项目调查与分析

       5，消费者分析：

       （1）购买者地域分布；

       （2）购买者动机

       （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

       （4）购买时机、季节性

       （5）购买反应（价格、规划、地点等）

       （6）购买频度

       二、项目环境调研

       1，地块状况：

       （1）位置

       （2）面积

       （3）地形

       （4）地貌

       （5）性质

       2，地块本身的优劣势

       3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

       4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

       5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

       6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

       7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

       三、项目投资分析

       1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开

       （2）房地产的政策法规

       （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

       2，土地建筑功能选择（见下图表）

       3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

       4，土地延展价值分析判断（十种因素）

       5，成本敏感性分析（1）容积率

       （2）资金投入

       （3）边际成本利润

       6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表

       （2）股东回报率

       7，同类项目成败的市场因素分析

       四，营销策划

       （一）市场调查

       1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

       2建筑规模与风格

       3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

       4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）

       5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

       6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

       7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）

       8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

       （二）、目标客户分析

       1、经济背景

经济实力

行业特征公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

       家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

       2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

       （三）、价格定位

       1理论价格（达到销售目标）

       2成交价格

       3租金价格

       4价格策略

       （四）、入市时机、入市姿态

       （五）、广告策略

       1广告的阶段性划分

       2阶段性的广告主题

       3阶段性的广告创意表现

       4广告效果监控

       （六）、媒介策略

       1媒介选择

       2软性新闻主题

       3媒介组合

       4投放频率

       5费用估算

       （七）、推广费用

       1现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

       2印刷品（销售文件、售楼书等）

       3媒介投放

       五、概念设计

       1，小区的规划布局和空间组织

       2，小区容积率的敏感性分析

       3，小区道路系统布局（人流、车流）

       4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

       5，小区建筑风格的形式及运用示意

       6，小区建筑外立面色彩的确定及示意

       7，小区户型比例的搭配关系

       8，小区经典户型的功能判断及其面积划分

       9，小区环境绿化概念原则

       10，小区环艺小品主题风格确定及示意

       六、识别系统

       （一）核心部分

       3，标准色

       4，标准字体

       （二）运用部分

工地围板

       2，营销中心

门楣标牌

展板规范

台面标牌

       3，工地办公室

经理办公室

       4，功能标牌

请勿吸烟

防火、防电危险

火警119

消防通道

       1?建筑规模与风格；

       2?建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

       3?装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）；

       4?功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

       5?物业管理（收费水平、管理内容等）；

       6?发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）；

       7?结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

       二、主力客户群定位及其特征描述

       三、价格定位

       1．理论价格（达到销售目标）

       2．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）

       3．租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）

       4．价格策略

       入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

       五、广告策略

       1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）

       2．阶段性的广告主题

       3．阶段性的广告创意表现

       4．广告效果监控

       六、媒介策略

       1．媒介组合

       2．软性新闻主题

       3．投放频率

       4．费用估算

       七、推广费用

       1．现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）

       2．印刷品（销售文件、售楼书等）

       3．阶段性广告促销费用

       八、营销管理

       销售实务与人员培训

       1、问题：可行性研究和项目评估有什么联系和区别？

        答：（1）联系：两者同处于项目投资的前期阶段，二者的出发点一致，考察的内容及方法基本一致，目的和要求基本相同。二者的目的均是要提高项目投资科学决策的水平，提高投资效益，避免决策失误，都要求进行深人、细致的调查研究、进行科学的预测与分析，实事求是地进行方案评价，力求资料来源可靠，数据准确，结论客观而公正。

        （2）区别：二者的承担主体，在项目投资决策过程中的目的和任务不同，在项目投资决策过程中所处的时序和作用不同。在项目建设程序中，可行性研究在先，评估在后，其作用也不相同。可行性研究是项目投资决策的基础，是项目评估的重要前提，但它不能为项目投资决策提供最终依据。项目评估则是投资决策的必备条件，是可行性研究的延续、深化和再研究，通过更为客观地对项目及其实施方案进行评估，独立地为决策者提供直接的、最终的依据，比可行性研究更具有权威性。

        2、问题：为什么项目总投资没有形成固定资产投资？

        答：投资项目总投资是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。项目投入总资金由建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分组成。由于流动资金具有其不确定性的性质，在建设资金一定的前提下，流动资金的不同，其项目总投资也会随之而改变，因此项目总投资不会形成固定资产投资。

        3、问：房地产开发项目与一般工业项目总成本费用的来源和区别？ 答：一般工业项目属于生产性的项目，它分为建设投资和流动资金。

        建设投资由固定资产，无形资产和其他资产组成，在固定资产中每年既定的一部分折旧形成了折旧费，无形资产和其他资产则形成摊销费。流动资金就用于购买原材料和燃料动力机支付人工工资等，由此构成了一般工业项目的总成本费用。生产性的项目还有一部分是用于自营，其也分为建设投资和流动资金，建设投资转化为了固定资产直接形成了折旧费。

        与之不同的是房地产开发项目用于出租，出售的建设资金全部转化为了总成本费用。

        4、问：房地产开发项目和一般工业项目的经济评价差别在哪？

        答：（1）总投资构成上不同。在没有经营资金的情况下，房地产项目的开发建设投资等于总投资。销售型房地产开发项目的投资过程本身就是房地产商品的生产过程，它只划分为开发成本与开发费用。而一般性工业项目区分为固定资产投资和流动资金两大类。

        （2）现金流量的不同。房地产的建设期，经营期往往混合在一起，不像一般性工业项目那样截然划分开来。再加上投资成本费用构成上的差异，房地产开发项目的现金流量不同与一般工业项目。

        （3）经营形式不同。房地产开发项目的主要经营形式是销售，出租或部分销售，部分出租，有别于一般的工业项目。

        （4）总成本费用估算表不同，成本费用构成不同。一般工业项目属于生产性的项目，它分为建设投资和流动资金。建设投资由固定资产，无形资产和其他资产组成，在固定资产中每年既定的一部分折旧形成了折旧费，无形资产和其他资产则形成摊销费。流动资金就用

        于购买原材料和燃料动力机支付人工工资等，由此构成了一般工业项目的总成本费用。生产性的项目还有一部分是用于自营，其也分为建设投资和流动资金，建设投资转化为了固定资产直接形成了折旧费。与之不同的是房地产开发项目用于出租，出售的建设资金全部转化为了总成本费用。

        （5）资金筹措与还本付息不同。房地产项目以销售为目的，其销售收入除了用于清偿债务以外，还有相当一大部分要用于再投资。因此，在制定还本付息计划时，就不能像一般工业项目那样按折旧，摊销，利润及其他还款资金来确定还贷计划，而只能累计每笔借款的实际还贷要求额，编制项目的还本付息计划。

        （6）评价参数和评价指标不同。在经济评价时，不把销售税金及附加放入总成本费用中。对房地产项目的投资分析，在评价参数和评价指标的选择上，有别于一般的工业项目。由于房地产项目开发建设周期较长，原材料及其他成本费用未来的价格水平难以准确地把握。考虑到商品房的销售价格也会随成本的波动而变化，因此，在进行房地产投资项目财务评价指标的计算时，除敏感性分析外，一般只用项目开始投资那一年的数据，不再考虑物价指数的影响。

        （7）税率不同。按房地产出租收入计征的税种，税率12%。从租计征，如果出租，按租金收入12%缴纳。有则交。房产税计入管理费用。

        （8）财务报表不同。由于房地产项目经营形式、投资构成、现金流量等均有别于一般建设项目，因此，描述项目财务状况的财务报

        表，也就有别于一般建设项目的财务报表，构成了自身特殊的、专用财务报表体系。 5、问：容积率怎么算？地上地下算不算建筑面积？

        答：容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

        计算公式： 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

        当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(容积率各个地区或城市有各自相关规定)。

        容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

        地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。

        6、酒店式公寓如何判断？

        答：酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫，洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括的说，就是将星级酒店的高标准服务融入于日常生活之中。

        ⑴服务对象：酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动，

        较长期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。

        ⑵特点：

        户型：酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

        产权：业主拥有独立产权，投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

        管理：酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁，送餐，洗烫衣物，更换被单，叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这份方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份气派。

        功能：兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居

        住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

       今天关于“房地产项目策划”的讨论就到这里了。希望通过今天的讲解，您能对这个主题有更深入的理解。如果您有任何问题或需要进一步的信息，请随时告诉我。我将竭诚为您服务。